Rehabilitación de fachadas. Condicionantes de actuación.

A la hora de rehabilitar una fachada se deben tener en cuenta diversos aspectos de distinta índole. La fachada es tal vez el elemento más determinante del edificio. Es la imagen del inmueble y  junto con la cubierta, de su comportamiento depende la protección y durabilidad del resto de elementos constructivos.

De igual modo el comportamiento higrotérmico de viviendas, oficinas y locales tiene su punto de partida en la fachada. Para conseguir unos adecuados niveles de confort y unos consumos energéticos adecuados, es importante ser un profundo conocedor de los diferentes sistemas que la industria y el mercado ofrecen. El técnico que afronte la rehabilitación de una fachada no puede dejar de estudiar cada uno de los puntos que a continuación se enumeran.

 CONDICIONANTES TÉCNICOS

El técnico experto en fachadas debe tener amplios conocimientos de las distintas soluciones de fachadas disponibles, conocer cada uno de los estándares requeridos para su utilización así como las calidades exigibles a cada material y a su puesta en obra. Entre los muchos conocimientos “técnicos” que un experto en fachadas debe tener estarían los siguientes:

• Características de comportamiento de estanqueidad al agua de filtración de la solución propuesta.
• Propiedades de adherencias entre las distintas capas de acabado a su soporte para garantizar su estabilidad.
• Permeabilidad del vapor de agua suficiente para evitar el deterioro como consecuencia de una acumulación de vapor en una capa intermedia, limitando con ello el riesgo de condensaciones.
• Adaptación de los movimientos de las capas de acabado a su soporte y evaluación de comportamientos de fisuración.
• Fisuración entendida en un sentido amplio, abarcando tanto movimientos estructurales como esfuerzos térmicos relacionados con el clima.
• Estabilidad frente a los ataques físicos, químicos y biológicos que eviten la degradación de la fachada o de alguno de sus componentes.
• Reacción al fuego de los componentes, especialmente de los aislamientos térmicos.
• Ajustar la solución a unos determinados coeficiente de aislamiento térmico.
• Ajustar la solución a un determinado comportamiento acústico.
• Comportamientos frente al riesgo de propagación de incendios.
• Evaluación de la solución completa, la masa de los materiales utilizados en la propuesta de solución deben ser acordes a las características de la estructura portante que las va a soportar.

CONDICIONANTES ESTETICOS

La percepción estética de la fachada determina de manera importante el valor de un inmueble. No dar importancia a este aspecto ha supuesto que determinados edificios tengan dificultades de comercialización de sus viviendas. Las decisiones que afectan al resultado del exterior del inmueble deben ser cuidadas y tomadas por expertos en la materia, estos expertos deben aportar estudios gráficos de los resultados a obtener y que expliquen de manera motivada las decisiones a tomar. Aspectos cruciales que se deben tener en cuenta serían:

• Estudio de colores, una solución armónica implica poner en coordinación los valores que el color adquiere en una fachada, entiéndase por valor al grado de intensidad que se le imprime a cada uno de los colores que la componen.
• El grado de reflexión de los colores y el tipo de texturas propuesto influyen de manera determinante en la percepción y en su integración en el entorno.
• Estudio de las características de la textura que conforma la fachada.
• Texturas entendidas tanto en su composición general (juntas, almohadillados, sillerías,…) como en el de detalle (acabado rugoso, liso, áridos visto,…).
• Durabilidad de los distintos colores a aplicar en la fachada, evaluación de la posible degradación por efecto de la radiación ultravioleta.
• Estudio de ritmo de huecos, modulación de juntas, selección de carpinterías, toldos, persianas,…
• Proposición de mejoras estéticas.

CONDICIONANTES ADMINISTRATIVOS

• Catalogación: es imprescindible el conocer el nivel de catalogación de cada uno de los edificios estudiados y sus fachadas, previamente a cualquier tipo de intervención. Muchas veces un nivel de catalogación determinado implica usos de materiales concretos, ritmos de huecos, mantener o rehacer cornisas, eliminar equipos de climatización…
• Tramitación: para poder ofrecer una solución completa es importante conocer el trámite administrativo de la licencia de obras y su coste, puesto que puede implicar la colocación o no de andamios, cortes de tráfico, ocupaciones de aceras…

 CONDICIONANTES ECONÓMICOS

Financiación, formas de pago, cada obra es diferente. Desde un primer momento la solución a presentar a cada cliente debe estar perfectamente adecuada a su capacidad de pago, forma de pago, posibilidad de financiación externa,…un técnico nunca debe plantear soluciones “imposibles”.

• Subvenciones: se debe tener un profundo conocimiento de las subvenciones disponibles para evaluar la solución más acorde a cada edificio. Muchas subvenciones dependen del grado de aislamiento de la solución, un error de unas pocas décimas puede suponer la pérdida de estas ayudas. Las subvenciones tienen un origen muy diverso y su tramitación puede suponer diversos trámites en muchas administraciones como ayuntamientos, comunidades autónomas la administración central y estamentos privados.
• Profundo estudio del coste de cada una de las soluciones, de cada uno de los productos, de los medios auxiliares y de su puesta en obra

Rehabilitación de fachadas, criterios de elección de sistemas.

La rehabilitación de fachadas es una necesidad periódica para la gran mayoría de nuestros inmuebles. Hasta tiempos muy recientes se optaba mayoritariamente entre dos soluciones, la primera consistía en reparar los enfoscados mediante morteros de cemento para posteriormente pintar la fachada cada cierto numero de años,  la segunda opción consistía en aplicar enfoscados tipo monocapa solución técnicamente mas avanzada. Estas soluciones en la actualidad están siendo sustituidas por sistemas dotados de aislamiento térmico. Ademas de los condicionantes estéticos, la tendencia actual en rehabilitación de fachadas es tratar con especial importancia las soluciones técnicas que permitan ahorros energéticos y económicos por un menor o nulo mantenimiento.  Los criterios a exigir a las soluciones de fachada serían:

• Mejorar las características de aislamiento térmico y acústico de la fachada,  disminuyendo los consumos energéticos por climatización.
• Alargar el periodo de vida útil de los acabados de fachada. La pintura sobre enfoscado tiene una vida útil aproximada de 8-10 años, si consideramos que una fachada ventilada o una fachada realizada con sistema sate tienen unos periodos de durabilidad de 50 años sin ningún tipo de mantenimiento, estamos hablando de unos ahorros considerables.

Fachada ventilada

La fachada ventilada o trasventilada es un sistema constructivo de cerramiento exterior constituido por una hoja interior, una capa aislante, y una hoja exterior no estanca. Este tipo de fachada permite cualquier tipo de acabados duraderos, gran calidad  y ofrece excelentes prestaciones térmicas y acústicas.

Construcción:

• Sobre la fachada existente del edificio (hoja interior) se ancla una subestructura metálica realizada en aluminio o acero inoxidable destinada a soportar la hoja exterior de acabado.
• Entre los elementos que componen la subestructura se dispone de una capa de aislamiento sujeta mediante espigas plásticas o mortero adhesivo sobre la fachada existente.
• Una vez colocada la capa aislante, se montan las piezas de acabado. La subestructura permite una cámara de aire de unos pocos centímetros entre el aislamiento y las placas exteriores. Las juntas entre estas placas son abiertas, permitiendo el flujo de aire.
• Las placas exteriores pueden ser de diversos materiales: materiales cerámicos, piedra, madera, paneles sándwich, etc.
• La piel exterior o de acabado dispone de ranuras tanto en la parte inferior como en la superior, para permitir la renovación de aire.

Funcionamiento:

La existencia de juntas entre las piezas de fachada evita los problemas típicos de la dilatación, por lo que son fachadas que presentan un buen aspecto durante mucho tiempo. La hoja exterior también amortigua los cambios de temperatura tanto en el aislante térmico como en el impermeabilizante, prolongando su vida útil. Por último, la existencia de la hoja exterior ayuda a reducir las pérdidas térmicas del edificio: en los meses de verano la piel exterior se calienta creando un efecto convectivo que hace circular el aire en el interior de la cámara. Este “efecto chimenea” desaloja el aire caliente y lo renueva con aire más frío. En los meses de invierno este efecto es inferior siendo el aislamiento térmico interior el que mejora el rendimiento energético.

Estimación de coste:

El coste de este sistema viene determinado por los acabados a utilizar. Para una solución estándar de piezas cerámicas de color ladrillo y 8cm de aislamiento térmico en lana de roca la rehabilitación de una fachada  mediante este sistema tiene un coste aproximado (incluyendo el coste de alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 118€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 75% Ahorros en factura energética estimados en verano: 70%

Valoración:

La fachada ventilada es una de las opciones técnicamente mas completas para la rehabilitación de fachadas. Es muy duradera, la que mejor soluciona el aislamiento térmico en verano y la que aporta estéticamente mas valor a la edificación rehabilitada.

A pesar que el coste inicial de la inversión es algo elevado, el análisis de la inversión a medio plazo confirma su absoluta competitividad respecto a los sistemas de enfoscados tradicionales o monocapa (sistemas 3 y 4).

• 118€ – Coste estimado (m2) sin incluir subvenciones.
• 83€  – Coste estimado (m2) incluidas subvenciones.
• Ahorro energético 75%
• Aislamiento acústico 72%

Sistema Sate 

El sistema sate (sistema de aislamiento térmico por el exterior) o en ingles etics (external thermal insulation composite systems) consiste en la colocación en la cara externa de las fachadas de planchas de aislamiento térmico adherido al muro. La fijación habitual suele realizarse mediante adhesivos y fijación mecánica. Los paneles mas habituales están realizados mediante poliestireno expandido siendo cada vez mas habituales las planchas de lana mineral. El aislante se protege con un revestimiento constituido por una o varias capas protección, una de las cuales lleva una malla como refuerzo. El revestimiento exterior se aplica directamente sobre el panel aislante.

Construcción:

• Tomando como base la fachada existente del edificio, se sujetan las planchas de aislante del espesor necesario. La sujeción se realiza mediante potentes adhesivos y tacos plásticos de gran resistencia mecánica y nulo deterioro por corrosión.
• Sobre las placas de aislamiento se aplica un mortero de refuerzo y alisado de la superficie, denominado capa base. Esta capa la podemos extender con llana o con máquina de proyectar en un espesor aproximado de unos 2 mm y se aplica directamente sobre el aislamiento, siendo la capa que proporcionará la mayor parte de las prestaciones mecánicas.
• Sobre la capa base se aplica un revestimiento decorativo coloreado impermeable al agua de lluvia y transpirable que puede presentarse con distintas terminaciones: rayado, gota, fratasado, liso.
• El material de acabado recomendado es sin discusión el mortero acrílico. Este material gracias al desarrollo nanotecnológico, posee altisima capacidad de impermeabilización, pero a su permite una alta transpirablilidad del vapor de agua. Por este motivo se ensucian muy poco y son muy resistentes a las acciones meteorológicas, manteniendo su impermeabilidad y su inalterabilidad de los colores a lo largo del tiempo.

Estimación de coste:

El coste de este sistema, como la solución anterior, viene determinado por las terminaciones a emplear. Para una solución estándar mediante 8cm de aislamiento térmico en poliestireno expandido y un acabado acrílico, la rehabilitación de una fachada tendría un coste aproximado (incluyendo el coste de alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 56€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 70% Ahorros en factura energética estimados en verano: 63%

Valoración:

Este sistema tiene una excelente relación calidad / precio. El sistema sate-etics ofrece unas reducciones muy importantes en los consumos y una gama de colores y texturas muy extensa.

• 56€ – Coste estimado (m2) sin incluir subvenciones.
• 36€ – Coste estimado (m2) incluidas subvenciones.
• Ahorro energético 70%
• Aislamiento acústico 65%

Sistema enfoscado monocapa

Este sistema consiste en la aplicación de  un mortero predosificado industrialmente, compuesto por cemento, aditivos, áridos, y fibras, al que únicamente se le añade agua en obra y una vez amasado, se extiende o proyecta sobre las paredes de cerramiento en una sola capa de unos 15 mm de espesor, con distintas posibilidades de texturas y colores que constituye el acabado de fachada. El producto terminado posee interesantes propiedades impermeables y transpirables que contribuyen al buen comportamiento higrotérmico de las fachadas, aunque no supone ninguna mejora en su aislamiento térmico acústico. El aspecto final del monocapa se puede escoger entre una serie de posibilidades en función de los pigmentos y el tratamiento final de la superficie una vez aplicado sobre el soporte.

Estimación de coste:

El coste de este sistema viene determinado por las terminaciones a emplear, así como de la complejidad de la geometría de la edificación. Para una solución estándar la rehabilitación de una fachada tendría un coste aproximado (incluyendo el coste de alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 34€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 0% Ahorros en factura energética estimados en verano: 0%

Valoración:

Dentro de los sistemas de rehabilitación de fachadas, sin mejoras de aislamiento exterior, ofrece las características técnicas mas interesantes así como una amplia gama de colores y  texturas.

• 34€ – Coste estimado (m2) sin incluir subvenciones.
• Ahorro energético 0%
• Aislamiento acústico 0%

Sistema enfoscado mediante mortero de cemento

Dentro de los revestimientos de mortero, el enfoscado de cemento es el más duro y resistente. Estas propiedades lo convierten en el revestimiento más usado siendo el acabado habitual en fachadas de viviendas de bajo presupuesto y en la práctica totalidad de las medianeras. Los aspectos negativos son numerosos, es excesivamente rígido (se agrieta con facilidad), presenta un aspecto final muy pobre, por lo que la práctica habitual es utilizarlo como soporte para un nuevo revestimiento de acabado, que puede consistir en una simple pintura, o en una nueva capa de un material más fino.

Estimación de coste:

El coste de este sistema es el que requiere la menor inversión inical de todos los sistemas expuestos, sin embargo antes de su empleo, debe tenerse en cuenta que requiere un mayor mantenimiento debido a que necesita una mayor frecuencia del pintado y limpiado. Una estimación del sistema terminado con una pintura para exteriores tendría un coste aproximado (incluyendo el alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 26€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 0% Ahorros en factura energética estimados en verano: 0%

Valoración:

A pesar de su menor coste inicial, este sistema a medio plazo supone mayores desembolsos económicos que los dos primeros al no aportar ningún tipo de ahorro (por no disponer de aislamiento térmico) y su mantenimiento es el de mayor frecuencia de los cuatro.

No es un sistema recomendable por sus características mecánicas, su exceso de rigidez provoca numerosas fisuras y grietas cuando la estructura es de madera, metálica o cuando las estructura es de hormigón armado calculado estrictamente (cálculos anteriores a 1939).

Con respecto a sus características higrotérmicas tampoco es un sistema recomendable, el mortero de cemento es impermeable al vapor de agua, lo que unido a la falta de aislamiento exterior, suele provocar condensaciones interiores con sus importantes consecuencias para la salud de los ocupantes de las viviendas.

• 26€ – Coste estimado (m2) sin incluir subvenciones.
• Ahorro energético 0%
• Aislamiento acústico 0%

Resumen y conclusiones

Para la rehabilitación de una fachada se debe optar por alguna de las cuatro grandes opciones disponibles en el mercado. En el siguiente esquema se pueden ver los distintos puntos que influyen en la decisión de la elección de un sistema u otro.

De este esquema deben excluirse edificios con fachadas protegidas por su interés histórico o artístico. En estos casos la mayoría de las fachadas obligatoriamente se deben ejecutar con morteros a la cal de manera tradicional, este sistema será tratado próximamente en un artículo específico.Tanto la opción de fachada ventilada como el sistema “sate” son excelentes soluciones para la rehabilitación de fachadas. El valor añadido que aportan estas soluciones es elevado, destacando los importantes aspectos de durabilidad, nulo mantenimiento y los ahorros energéticos que supone para los propietarios de los inmuebles.

Muchos son los motivos por los que recomendamos las soluciones de reparación de fachadas con aislamiento en su cara exterior :

Los ahorros en la factura energética son muy elevados (debido a la imparable subida del coste de la energía) unido a los apoyos administrativos a la rehabilitación energética por medio de subvenciones y ayudas. Los periodos de retorno de la inversión son relativamente cortos.

• Rentabiliza la colocación de andamios
  
• Mejora la venta del inmueble
• Llegará a ser obligatorio
• Aumenta la salubridad del inmueble.
• Aumenta el confort de las viviendas
• Protege los elementos estructurales
• Mejoras estéticas
• Mejoras medioambientales

Tal como se relaciona, una fachada rehabilitada mediante una solución de aislamiento térmico en su cara externa (sistema de fachada ventilada) es significativamente más efectiva que otra rehabilitada mediante una solución tradicional (enfoscados de cemento o enfoscados monocapa) en cualquiera de los aspectos estudiados.

 

 

Información extraída de acuatro arquitectos