El due diligence inmobiliario

¿ Porqué el Due Diligence Inmobiliario?

El impacto inmobiliario que vive ahora mismo nuestro país nos conduce a reflexionar sobre un tema muy importante para el inversor: la seguridad jurídica en la contratación.

Es lógico pensar que a la hora de elegir la radicación de su dinero, el inversor analiza y evalúa, entre otras cosas, el grado de seguridad que ofrece la operación.

En materia inmobiliaria  siempre conviene «aggiornarse» y no perder de vista cuáles son las nuevas operativas o sistemas utilizados para la compra de inmuebles en los principales países de Europa y en Estados Unidos, de donde justamente se espera que sean la mayoría de los inversores.

Nos encontramos entonces con una nueva modalidad utilizada en forma previa a la contratación y que justamente tiene directa relación con el concepto de seguridad jurídica.

Se trata del «due diligence» que aplicado al negocio inmobiliario podría definirse como un proceso de investigación, análisis y valoración de los aspectos legales, arquitectónicos-urbanísticos y tributarios relativos a un activo inmobiliario objeto de adquisición.

El «due diligence» es una práctica de gran desarrollo y vigencia en la compra de empresas y ahora extendida a las inversiones inmobiliarias teniendo en consideración que los montos de los capitales invertidos en ese rubro adquieren cada vez mayor volumen, significación e importancia.

A continuación analizaremos por etapas el desarrollo de un proceso común de adquisición, desde la decisión de comprar, pasando por la selección y elección del inmueble, las cartas de intenciones, el proceso de «due diligence» y la eventual negociación, hasta la formalización del contrato.

OBJETIVOS

El «due diligence» inmobiliario tiene un triple objetivo;

1) obtener la información necesaria para evaluar los riesgos o contingencias que presenta el inmueble a adquirir;

2) con esa información verificar la exactitud del modelo económico en que se ha basado la decisión de comprar; y

3) seguridad jurídica en la inversión.

CARACTERÍSTICAS

Entre sus características más salientes, podemos destacar:

1) Se trata de un procedimiento que se desarrolla en forma previa a la contratación, lo que en sí mismo ya constituye una garantía para el inversor.

Todo se desarrolla dentro del período pre-contractual, también llamado de las tratativas, donde las partes manifestarán solamente su intención de vender y comprar bajo las condiciones más elementales y básicas del negocio (carta de intención), pero sin asumir los riesgos emergentes de la asunción de obligaciones de origen contractual y sus eventuales responsabilidades, como posibles rescisiones litigiosas o pagos de multa.

Para iniciar el proceso de investigación, análisis y valoración del bien, la parte vendedora deberá proporcionar al comprador -durante un determinado plazo a convenir  toda la documentación e información sobre el inmueble, bajo un estricto compromiso de confidencialidad.

A partir de allí comenzará el proceso «due diligence» y de su resultado, dependerá una posterior negociación, la formalización del contrato y con ello el cierre de la operación.

2) Es externo al vendedor y al agente inmobiliario interviniente, es decir que la investigación y estudio se deberá llevar a cabo por una organización profesional objetiva e independiente de aquellos que tienen un interés directo en la venta, lo que asegura la transparencia, imparcialidad y  consecuentemente la seguridad jurídica que busca cualquier inversor.

3) Se trata de un servicio profesional unitario y multidisciplinario prestado por una organización o estudio profesional con participación de especialistas en las áreas del derecho, arquitectura y urbanismo y también la tributaria.

El informe integral sobre las tres áreas otorgará al inversor un estado de situación completo sobre la adquisición, su incidencia económica directa y también futura, brindando un conocimiento previo de todo lo que rodea la inversión y minimizando de esa forma los riesgos que en general aparejan.

El área jurídica comprende un pormenorizado estudio de los títulos de propiedad basado en la regularidad de las transmisiones operadas en el bien durante los últimos treinta años y además una descripción objetiva y registral de la situación jurídica del propietario y del inmueble en cuestión.

Será pertinente también considerar los elementos personales de los titulares del bien, su régimen económico matrimonial en su caso, la eventual existencia de apoderamientos, el alcance y vigencia de los mismos, posibles interdicciones y en cuanto al objeto un riguroso análisis de su identidad como lo son la superficie, sus límites, servidumbres, etc .

El informe arquitectónico-urbanístico requerirá de una previa inspección del bien a fin de constatar su regularidad mediante su cotejo con los permisos municipales oportunamente otorgados y habilitaciones concedidas por las autoridades de acuerdo a las normas municipales vigentes en cada caso. Asimismo será pertinente analizar la potencialidad de una futura edificación y reforma del inmueble, sus limitaciones, tolerancias eventuales, prohibiciones, limitaciones medio ambientales, etc ..

Otro punto importante en nuestro país, ya que sus deudas gravan con derecho real a la propiedad, es la verificación del pago de los correspondientes aportes por los salarios empleados durante la construcción, y en su caso el costo de su regularización y/o eventual prescripción.

En el área tributaria es importante determinar por un lado el impacto económico de la compra, es decir los impuestos aplicables a la operación y los montos a pagar, y por otro no menos importante, todos los gastos de mantenimiento y tributos que se devengarán en el futuro por la tenencia o propiedad del bien, tratando siempre de maximizar el ahorro.

OTROS USOS DEL «DUE DILIGENCE»

Hasta aquí el uso del «due diligence» requerido por el comprador y dentro de una operativa común de compra, pero el mismo puede ser requerido por los vendedores y/o por los agentes inmobiliarios que desean tener productos diferenciados y previamente testeados.

Los constructores y promotores de edificios con su uso pueden ofrecer un producto analizado y valorado en forma preexistente, independiente y profesional, asegurando al inversor que su proyecto cumple con todos los requisitos que el orden jurídico impone. Además permiten que el comprador del inmueble pueda consultar libremente y en general también gratuitamente, todas sus dudas a quien prestó ese servicio de «due diligence», agilizando incluso su compra y agregando un valor «plus» al bien.

El servicio también puede ser requerido por la parte vendedora o agente inmobiliario que tenga por ejemplo la exclusividad para la venta de un bien.

En tal caso, el vendedor o agente inmobiliario conocerá mejor la situación jurídica y edilicia del inmueble que desea vender y rectificar a tiempo cualquier deficiencia, maximizando el valor de venta y sobre todo incrementando las posibilidades de éxito de la operación. Ello se traducirá, sin duda, en mayor seguridad y celeridad en la concreción del negocio, con la certeza de que su inmueble se encuentra en condiciones de ser vendido en forma inmediata, sin aquellos inconvenientes que surgen en forma imprevista y que generalmente se traducen en postergaciones o frustraciones del negocio.

VALORACIÓN DEL «DUE DILIGENCE»

El «due diligence» inmobiliario es sin duda una herramienta que reviste una enorme importancia para el inversor individual extranjero pero también para el institucional (empresas extranjeras) que muchas veces necesitan presentar en sus respectivos países de origen informes que respalden y garanticen la decisión de compra.

Su utilización también supone enormes ventajas para los promotores de la construcción y los agentes inmobiliarios.

La posibilidad de acceder al uso de este tipo de procedimientos que minimizan los riesgos y a la vez otorgan seguridad y transparencia a la negociación, contribuye y estimula la creación de un clima favorable para la inversión en activos inmobiliarios.

En general cuesta incorporar nuevos servicios a cualquier circuito y más aún al estructurado mercado inmobiliario, no obstante, debemos tener presente que una vez que los inversores y agentes financieros que operan en el mundo inmobiliario han sustituido a las figuras clásicas de la banca y el promotor tradicional, asi es aconsejable que nos vayamos adaptando a las nuevas modalidades existentes de manera que podamos ofrecer a los inversores y compradores la mayor seguridad posible y la mejor experiencia inversora posible.