23 _ PMP ®. Indicadores financieros del PMI® .

Los indicadores financieros más utilizados en la formulación y evaluación de proyectos son:

1. Estimativos (de  servilleta):  Con  pocos  datos  y  aplicando  ratios  genéricos  basados  en  la experiencia previa y el conocimiento de la estructura de gastos y beneficios de la compañía, se obtienen resultados que dan idea del orden de magnitud del posible negocio inmobiliario, sirviendo para desechar o aprobar inicialmente diferentes opciones.

 Estáticos: Los resultados obtenidos, no tienen en cuenta la duración del proyecto o en el momento en el que se producen los ingresos y gastos.

1. Beneficio.
2. Rentabilidad.
3. ROl.

Dinámicos: Son más precisos y costosos de realizar. Se tiene en cuenta el tiempo. Permite obtener datos precisos sobre la inversión necesaria que deber realizar el promotor en cada momento del proyecto. Son los métodos que más se ajustan a la posible realidad.

1. VAN.
2. TIR.
3. Pay Back.

 

Conceptos

Cash Flow (Flujo de Caja): Es la diferencia entre los ingresos y gastos de un periodo calculados periódicamente.

Periodo  de carencia: De un préstamo. Consiste en no amortizar el capital prestado, sino tan sólo abonar el interés generado en cada liquidación

Carencia total: Durante un periodo pactado, en un préstamo, no se devuelve capital, ni se pagan intereses, quedando éstos aplazados.

Actualizar: Traer al momento actual cantidades monetarias mediante una tasa de actualización, y así poder operar con distintas cantidades en diferentes momentos temporales.

 Capitaliizar: Ídem Actualizar, pero los cálculos se refieren a un momento en el futuro.

 Tasa de Actualización: Puede tener dos interpretaciones:

1. Coste de utilización del Remuneración por su uso.
2. Suma de una tasa de rentabilidad deseada libre de riesgo más las distintas primas de

Tasa libre de riesgo: Deuda del Estado. Prima de riesgo:

• Riesgo país.
• Riesgo del
• Riesgo del agente

Pay Back: Indicador de Liquidez o plazo de recuperación de la inversión. Mide el tiempo necesario para recuperar la inversión realizada.

A igualdad de condiciones, a menor pay back, más atractiva será la inversión.

TAE (Tasa Anual Equivalente): Al formalizar un préstamo, la entidad financiera nos cobra gastos adicionales al propio interés pactado. El Banco de España ordenó que todos los gastos obligatorios se integren en el precio del préstamo.

Por tanto incluye básicamente: interés, comisión de apertura (no de estudio) y resto de comisiones y/o gastos derivados de la gestión (no se incluyetasaciones). TAE = ( 1 + i 1 n ) –1      Donde: i =interés anual; n =número de pagos anuales

TIN (Tasa de Interés Nominal): Es la rentabilidad que ofrece un producto financiero en un periodo determinado. Es una tasa periódica que se multiplica por el número de periodos anuales.

• Valor neto actual (VNA)
• Tasa Interna de Retorno (TIR)
• Período de repago o Período de Recupero de la Inversión (PRI)
• Relación beneficio costo

Valor neto actual (VNA)

El Valor Neto Actual (VNA), o VAN (Valor actual neto) mide la rentabilidad del proyecto en moneda del día de hoy después de recuperar la inversión y el costo de oportunidad del dinero. Toda inversión está formada por una sucesión de capitales que se hacen efectivos en distintos momentos en el tiempo. Estas cantidades no se pueden sumar directamente, ya que una unidad monetaria no tiene el mismo valor a día de hoy que dentro de cinco años. Así, para poder operar con ellas, es necesario homogeneizarlas, es decir actualizarlas o capitalizarlas al mismo momento temporal, mediante una tasa de canje o actualización.

Así, el método del VAN sirve para traspasar los flujos de caja de cada periodo  a unidades monetarias constantes en el momento de la inversión. La fórmula para calcular el VNA es la siguiente:

 VNA =                            BN0  +       BN1     +        BN2                      +  ……. +             BNn          

(1+i)                                                                   (1+i)2                                                         (1+i)n

Donde, BN: Beneficio Neto y BN0: beneficio neto del momento 0 (inversión inicial). i: tasa de interés o tasa de descuento

Un proyecto será rentable sólo si el valor actual del flujo de beneficios netos que genera es positivo.

 Si VNA > 0 => Proyecto rentable => Invertir

Si VNA < 0 => Proyecto No rentable => No invertir

 El VNA mide, en moneda de hoy, cuánto más rico es el inversionista por invertir en el proyecto en lugar de hacerlo en su mejor alternativa.

 Tasa interna de retorno (TIR)

La tasa interna de retorno es la tasa de descuento que hace el VNA igual a cero. Este indicador mide la   rentabilidad del proyecto en términos porcentuales.

Cuando la TIR es superior a la tasa de descuento (costo de oportunidad del dinero o tasa de interés), el proyecto es rentable.

Si TIR > tasa de interés => Invertir

Si TIR < tasa de interés => No invertir

 Período de repago o período de recupero de la inversión (PRI)

El período de repago mide el número de años que se necesitarán para que los beneficios netos amorticen la inversión. En otras palabras, el PRI indica en cuánto tiempo se recupera la inversión.

La relación beneficio-costo (B/C)

Consiste en dividir el valor actual de los beneficios por el valor actual de los costos (incluyendo la inversión inicial).

Si B/C > 1 => Invertir (el VNA es positivo)

Si B/C < 1 => No invertir (el VNA es negativo)

La relación B/C suele ser muy utilizada en proyectos de economía de la salud y en proyectos sociales. Sin embargo, este indicador lleva a la misma toma de decisiones que al utilizar el VNA.

Coste: Cantidad aplicada a una cuenta de gastos del proyecto.

Pago: Desembolso correspondiente a un coste determinado.

Ingreso: Valor de una venta.

Cobro: Entrada de dinero correspondiente a una venta.

Euribor: (Acrónimo de European lnterbank Offered Ratio, es decir, tipo europeo de oferta interbancaria). Es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario.

Mibor: Ídem Euribor, pero referido al mercado de valores de Madrid.

Capital circulante: Se trata de la suma de las materias primas, recursos financieros líquidos más el importe de las deudas de los clientes menos el importe de las deudas que mantiene la empresa con los proveedores. Desde otra perspectiva contable es el «fondo de maniobra..  de la empresa..

Coste de oportunidad: Es el coste de la inversión de los recursos disponibles, en una oportunidad económica, a costa de la mejor inversión alternativa disponible, o también el valor de la mejor opción no realizada.

Se refiere a aquello de lo que un agente se priva o renuncia cuando hace una elección o toma de una decisión

Depreciación: Es la baja de valor que sufre un bien por el uso, transcurso del tiempo u obsolescencia y tiene como fundamento presentar el valor del activo lo más aproximado a la realidad.

Costos irrecuperables: Son costos gastados. No se pueden considerar cuando se valora seguir o no con un proyecto.

Capital de trabajo: Es el capital que la compañía dispone para invertir.

Ley de retornos decrecientes: Dice que llega un punto, que aunque se aporten más recursos al proyecto, no se producirá un aumento de la productividad proporcional.

Depreciación: Es la pérdida de valor de los activos de la companía a lo largo del tiempo. Puede ser:

• Lineal.
• Acelerada.
• Balance de doble amortización decreciente.
• Amortización decreciente por suma de dígitos.

 

RESUMEN DE FORMULAS

 

 

 

Fuentes:

PMBok – PMI® –

Wolf Project

Varios internet